Закажите обратный звонок
Оставьте свой номер телефона
и мы перезвоним в течении 5 минут
ПОЛЕЗНОЕ ПРо НЕДВИЖИМОСТЬ от REmax One
Перепродавать недвижимость или сдавать в аренду: как выгоднее
Поможем начинающим инвесторам разобраться что же лучше: продавать или сдавать недвижимость в аренду
Денис Сухойван
Управляющий партнер агентства Remax One
Доброго времени суток всем тем, кто хочет инвестировать в недвижимость. Если вы решили вложить деньги в жилые или коммерческие объекты, или хотя бы интересуетесь подобной возможностью, то полдела сделано. Такие инвестиции по уровню доходности не хуже крупного депозита в банке, а вместе с тем более надежны. Ведь недвижимость останется с вами вне зависимости от экономической обстановки в стране, мировых кризисов и других напастей.

Теперь остается разобраться с некоторыми сопутствующими вопросами. Например, что лучше, покупать недвижимость под перепродажу или для сдачи в аренду?


Сколько можно заработать на перепродаже
Для начала закрепим в голове одну простую истину. Любая инвестиция – это риск. Инвестиций без риска не бывает вовсе. Если бы они были, то все бы вкладывали деньги в беспроигрышные сферы, а не тратили сотни часов на подбор подходящих объектов для вложений, расчет доходности, окупаемости и т.д.

Идем дальше. Чем выше доходность инвестиции, тем выше и риски. В вашей памяти должна быть свежа история с биткоином. Он взлетел до небес и в одно время стоил 20 тысяч долларов. А когда люди начали вкладывать в него деньги, ожидая заоблачных доходов, криптовалюта взяла и рухнула.

В недвижимости все протекает похожим образом. Вы можете вложиться в авторитетного и известного на рынке застройщика, минимизировав таким образом риски. Но за спокойствие придется заплатить более высокую цену, так как спрос тут высок с самого начала продаж.

Если хотите более высоких доходов, делайте ставку на «темную лошадку». Но учтите, что если у застройщика нет репутации и хотя бы пары-тройки успешно реализованных проектов, нет никаких гарантий в том, что это не «долгострой». С другой стороны, если компания всерьез намеревается выйти на рынок, для нее важны любые продажи. И, чтобы привлечь инвесторов, застройщик готов снижать цены на 15-20% по сравнению со средней по рынку.

«Золотая середина» - это не самый известный застройщик, но хоть с каким-нибудь опытом. Цены на недвижимость здесь чуть ниже средних, доходность – чуть выше средней по рынку. Главное – выбрать подходящий формат, который заинтересует потенциальных покупателей в будущем.

Теперь давайте в цифрах:

  • Надежный застройщик. Даже при покупке на стадии котлована рассчитывать на серьезный рост цен к моменту сдачи дома в эксплуатацию не приходится. В среднем квартиры и коммерческие помещения подорожают на 15-20%. При условии, что дом будет строиться два года, вы получите от 7,5% до 10% годовых. Немного, зато надежно;

  • «Темная лошадка». Нет репутации – нет гарантии. Зато есть демпинг цен. На перепродаже недвижимости в таком доме можно заработать до 40-50% от начальных вложений. И, если компания завершит проект за те же два года, доходность составит 20-25% в год. Цифры очень привлекательные, но, опять же, опасные;

  • «Золотая середина». Оптимальный вариант для вложений. Такие компании не являются лидерами рынка, но имеют неплохую репутацию. Стоимость квартиры в готовом объекте по сравнению со стартом продаж может вырасти на 25-30%, а это 12,5-15% годовых.

Естественно, данные цифры не являются точными, и на них оказывают влияние многие факторы, например, стадия строительства при покупке, город, место расположения объекта, планировки и т.д. Сразу отметим, что для получения наибольшей выгоды нужно покупать квадратные метры на стадии котлована. Каждый день промедления будет стоить вам денег. Кроме того, в том же Киеве перспективные для инвестиций квартиры в новостройках раскупают очень быстро – можете не успеть.
Перепродать квартиру можно на любом этапе строительства
Многие люди боятся, что если они вложат деньги в строительство на первых его этапах, а в будущем у них возникнет необходимость вывести средства, то сделать это будет сложно или невозможно. На самом деле это не так. Можете расслабиться. На любом этапе строительства возможна перепродажа недвижимости самому застройщику. Причем вы не только не потеряете деньги, но еще и сможете заработать. Почему так:

  • В момент покупки вы заплатили за квадратные метры по стоимости котлована;
  • Если вы решили вернуть деньги на более поздних этапах строительства, то стоимость квадратного метра к тому времени уже сильно вырастет;
  • Вы заплатите комиссию застройщику в соответствии с договором, но так как продажа будет осуществляться по новой цене, доход от сделки покроет комиссию и позволит вам заработать.

Конечно, так вы получите гораздо меньше денег, чем могли бы при перепродаже недвижимости в сданном доме, но если вдруг вам срочно потребуются деньги, проблем с выводом инвестиций не возникнет.
Может лучше сдавать в аренду?
Если вы хотите купить квартиру для сдачи в аренду, придется учесть много дополнительных факторов:

  • Покупать обязательно нужно на старте продаж. Хорошие квартиры раскупают моментально;
  • Включить в стоимость инвестиций затраты на ремонт, покупку мебели и т.д.;
  • Спрогнозировать арендную плату к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Цены на аренду постоянно меняются, поэтому получить точные цифры будет сложно;
  • Спрогнозировать загруженность жилья. Будет это посуточная или долгосрочная аренда. Сдавать посуточно можно дороже, но вы не всегда найдете арендаторов, особенно не в сезон;
  • Рассчитать постоянные издержки. Регулярно квартире будет требоваться ремонт, обновление мебели и т.д.

Сдача в аренду потенциально может принести вам больше денег, но только на большой дистанции. Скажем, на перепродаже однушки в спальном районе Киева вы можете заработать около 5-7 тысяч долларов. Причем деньги вы получите сразу, и вам даже не придется делать ремонт. Если же решите сдавать ее в аренду, то чтобы окупить вложения и начать получать доход, потребуется как минимум несколько лет. Далее вы будете иметь с такой квартиры уже чистую прибыль, но готовы ли вы ждать так долго – вот в чем вопрос.

Другое дело, что недвижимость – это «каменное» вложение, и считать затраты на ее приобретение затратами, как таковыми, не совсем правильно. Расчет окупаемости будет происходить немного иначе.
Как посчитать прибыль от аренды
Как правило, люди, покупающие недвижимость, считают ее окупаемость, учитывая общую сумму инвестиций. Но это неправильный подход. Деньги, потраченные на приобретение квартиры, всегда остаются с вами. Просто вы переводите их из бумажного состояния «каменное», «кирпичное» или «бетонное» - как вам угодно.

Рассмотрим на примере:
  • Вы купили однокомнатную квартиру за 30 тысяч долларов;
  • На ремонт и мебель ушло еще 10 тысяч долларов, то есть общие затраты составили 40 тысяч;
  • Вы решили сдавать ее на долгосрочной основе за 400 долларов в месяц;
  • Загруженность жилья составляет 90%, то есть большую часть времени оно находится в «работе» и приносит вам деньги;
  • В итоге в месяц вы будете зарабатывать 360 долларов, из которых 60 долларов пойдет на оплату коммунальных услуг и сопутствующие расходы;
  • Чистая прибыль составит 300 долларов в месяц. Сделанный в квартире ремонт при таких показателях окупится за 33 месяца. То есть спустя 2 года и 9 месяцев вы начнете получать прибыль.

Деньги же, потраченные на покупку недвижимости, считать затратами никак нельзя. Они по-прежнему у вас есть, и при необходимости вы можете вернуть их, продав квартиру.
Что делать, если всей суммы нет, но купить очень хочется
Спешим вас успокоить – для выгодной инвестиции не обязательно погашать полную стоимость недвижимости за один день. Во-первых, вы можете вложить деньги вместе со своими друзьями и близкими. В таком случае с застройщиком будет оформлен договор купли-продажи, в котором за каждым инвестором закрепят определенную долю имущества.

Во-вторых, вы можете совершить покупку в рассрочку. Такая опция предлагается любым застройщиком. Например, если на старте продаж квартира стоит 30 тысяч долларов, и к моменту сдачи дома ее удорожание составит 15%, то конечная стоимость будет в районе 34,5 тысяч. Предположим, что вы делаете первый взнос 10%, то есть 3450 долларов. Оставшаяся стоимость будет разбита на 24 равных платежа до момента сдачи новостройки.

Сколько придется платить в итоге: ((30000*1,15)-3450)/24 = 1293 доллара ежемесячно

Когда дом будет сдан, стоимость квадратного метра может вырасти на 20%. В итоге квартира будет стоить уже 36 тысяч, и доход от перепродажи составит 1500 долларов. Сумма небольшая, согласны, но ведь и вы не имели всех денег сразу. Рост доходности будет прямо пропорционален сумме первого взноса. Чем больше денег вкладываете сразу, тем более приятные дивиденды получаете. Кроме того, играет роль и надежность застройщика, о которой мы упоминали в самом начале.
Так что же лучше?
Возвращаясь к главному вопросу и выбору между перепродажей и сдачей в аренду, скажем банальную вещь – все зависит от ваших приоритетов. Если хотите быстро заработать денег и сразу вложиться в новый проект – занимайтесь перепродажей. Если же главный приоритет для вас стабильность, и медленная окупаемость вас не пугает – смотрите в сторону аренды.
Получите бесплатную консультацию и подбор объекта от Remax One
Мы обсудим ваши потребности, поможем сделать обдуманное и верное решение на основе ТОП вариантов со сравнением каждого и рекомендациями наших экспертов и юристов
Made on
Tilda